Κυριακή, 2 Φεβρουαρίου 2014

Αποκρατικοποίηση της έκτασης στο παλιό αεροδρόμιου του Ελληνικού - ξεπούλημα ή ανάπτυξη;

(το άρθρο πρωτοδημοσιεύτηκε στην "Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία" και έρχεται σε συνέχεια των όσων έχουμε γράψει για το θέμα εδώ)
Στην τελική ευθεία φαίνεται ότι μπαίνει η πώληση των 6.240 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου Ελληνικού, μαζί με το γκολφ Γλυφάδας και το παραλιακό μέτωπο του Αγίου Κοσμά, σε κλίμα έντονου πολιτικού και επιχειρηματικού παρασκηνίου, που συνοδεύει το σχετικό διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ. Βοά ο τόπος ότι από τους τρεις μνηστήρες θα φτάσει μόνον ο ένας, ο όμιλος Λάτση, στο τελικό στάδιο της κατάθεσης δεσμευτικής προσφοράς, με οικονομικό τίμημα της τάξης των 500 εκατομμυρίων ευρώ, με αποτέλεσμα να καλλιεργείται η εντύπωση πως η πώληση του μεγαλύτερου και ακριβότερου οικοπέδου της Ευρώπης προωθείται έναντι ευτελούς τιμήματος και με σημαδεμένα χαρτιά!
Επίσης γίνεται γνωστό ότι στο πλαίσιο των ασκούμενων παρασκηνιακών συνεννοήσεων και πιέσεων η κυβέρνηση συμφώνησε και το ΤΑΙΠΕΔ αποδέχθηκε και ανακοίνωσε ότι θα κατασκευαστεί οπωσδήποτε καζίνο στο χώρο του πρώην αεροδρομίου ή στην παραλιακή ζώνη του Αγ. Κοσμά, με ξεχωριστό διαγωνισμό και σε συνεργασία με το σχήμα που θα επικρατήσει. Λύση που προωθούν παράλληλα οι όμιλοι Μπόμπολα και Λασκαρίδη, με έκδοση νέας άδειας, είτε τη μεταφορά του καζίνου που διαχειρίζονται από την Πάρνηθα στην παραλία. Οι κρυφές επιχειρηματικές συμφωνίες δεν φαίνεται να περιορίζονται στον τζόγο τύπου Λας Βέγκας, που ετοιμάζεται στο Ελληνικό, αλλά επεκτείνονται και στα πεδία κατασκευαστικών, ενεργειακών και πλήθος άλλων χρυσοφόρων συμπράξεων στην περιοχή.
Υπό την πίεση της τρόικας των δανειστών, το όποιο τίμημα πώλησης της έκτασης να διοχετευθεί αμέσως και εξ ολοκλήρου στον «πίθο των Δαναΐδων» του δημόσιου χρέους, και σε συνθήκες πολιτικού άγχους που προκαλούν στην κυβέρνηση οι επικείμενες εκλογικές αναμετρήσεις, έπειτα από παλινωδίες 2,5 ετών, ο διαγωνισμός για το Ελληνικό, που σέρνεται από τον Δεκέμβριο του 2011, φαίνεται ότι έχει πάρει ξαφνικά φόρα.
Οι 7 «γκρίζες ζώνες»
Το ΤΑΙΠΕΔ ενέκρινε το σχέδιο της σύμβασης πώλησης, η οποία στη συνέχεια θα κυρωθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο, ώστε οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές να καταθέσουν δεσμευτικές προσφορές μέχρι τις 27 Φεβρουαρίου, με πιθανότητα παράτασης μέχρι τέλη Μαρτίου.
Συνολικά επτά γκρίζες ζώνες και πελώρια ερωτήματα συνοδεύουν τις ακολουθούμενες διαδικασίες πώλησης του Ελληνικού μέσω ΤΑΙΠΕΔ, οι οποίες αναλυτικά είναι:
1 Ευτελές τίμημα πώλησης. Η τελική οικονομική προσφορά, που θα κατατεθεί στο ΤΑΙΠΕΔ, αναμένεται να κινηθεί σε χαμηλό τίμημα εξαγοράς, μερικών εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, με επιχείρημα τη συγκυριακή πτώση των τιμών της κτηματαγοράς, λόγω κρίσης. Στο τίμημα θα προστεθούν αυθαιρέτως και προτεινόμενες μελλοντικές επενδύσεις πολλών δισ. ευρώ. Ο αντίλογος λέει ότι η καλύτερη έκταση της Μεσογείου χαρίζεται στον επενδυτή σε λιγότερο από το 2% της αντικειμενικής αξίας των 6.240 στρεμμάτων, που υπολογίζεται σε περίπου 20 δισ. ευρώ.
2 Απουσία αναπτυξιακού σχεδίου. Από την πλευρά του ελληνικού Δημοσίου, πέραν των μελετών που έχουν προηγηθεί και του σχεδίου της «Ελληνικό Α.Ε.», που έχουν μόνο συμβουλευτικό και συγκριτικό χαρακτήρα, δεν υπάρχει δεσμευτικό «master plan» για τη αξιοποίηση της έκτασης. Το μόνο δεσμευτικό πλάνο θα είναι αυτό που θα καταθέσει ο επενδυτής και θα περιβληθεί με το μανδύα σύμβασης. Θεωρείται μεγάλος και πιθανός ο κίνδυνος να τσιμεντοποιηθεί το φιλέτο του παραλιακού μετώπου για υψηλά κέρδη άμεσης απόδοσης από οικιστικές ξενοδοχειακές χρήσεις, καζίνο κ.λπ., ενώ το πάρκο των 2.000 στρεμμάτων να μείνει στα χαρτιά και η αγορασμένη φτηνά έκταση του πρώην αεροδρομίου να παραμείνει αλάνα για μελλοντικές οικοδομήσεις και εκποιήσεις σε μεγαλύτερες τιμές, προς όφελος του επενδυτή, χωρίς συμμετοχή του Δημοσίου.
3 Απουσία δημόσιου ελέγχου. Δεν προβλέπονται αξιόπιστες διαδικασίες ελέγχου τόσο στο στάδιο αρχικής έγκρισης με οικονομικούς αναπτυξιακούς πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς κανόνες όσο και στην πορεία εφαρμογής του σχεδίου ανάπτυξης που θα υποβάλει ο επενδυτής. Η επενδυτική πρόταση θα πάρει τη μορφή Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) με Προεδρικό Διάταγμα των συναρμόδιων υπουργών, χωρίς να γνωμοδοτήσουν το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξίας, η Περιφέρεια, άλλοι αρμόδιοι φορείς και βέβαια ο Οργανισμός Αθήνας, που συμπτωματικά λίγο πριν από την πώληση του Ελληνικού καταργείται.
4 Επιβάρυνση του Δημοσίου με επιπλέον δαπάνες. Στην έκταση του Ελληνικού στεγάζονται πολλές δημόσιες υπηρεσίες και φορείς, όπως ΕΜΥ, ΥΠΑ, ΕΛΚΕΘΕ, αμαξοστάσιο του ΟΑΣΑ, Κοινωνικό Ιατρείο. Η μελέτη του ΕΜΠ έδειξε ότι μόνο η μετεγκατάσταση των δημόσιων υπηρεσιών για να παραδοθεί «καθαρή» στον επενδυτή θα στοιχίσει στο κράτος 2,5 δισ. Δηλαδή πέντε φορές περισσότερα από το αναμενόμενο τίμημα.
5 Εργα-«προίκα» στον επενδυτή. Στην υπό πολεοδόμηση έκταση υπάρχουν ήδη σημαντικά κτήρια προς χρήση ή ανακατασκευή, όπως επίσης δίκτυα υποδομής (φωτισμός, τηλεπικοινωνίες, αποχετευτικοί αγωγοί κ.λπ.) και θα απαιτηθούν νέα κοινόχρηστα έργα δρόμων, πλατειών, διαχείρισης απορριμμάτων, ενεργειακής αξιοποίησης κ.ά., τα οποία αποτιμώνται και η κατασκευή τους συνεπάγεται συνολικό κόστος πολλών δισ. ευρώ. Αυτές οι υποδομές, οι οποίες δεν έχουν καν αποτιμηθεί από το ΤΑΙΠΕΔ, δεν συνυπολογίζονται στο τίμημα πώλησης, προς μεγάλη ζημία του Δημοσίου. Εκτιμάται επίσης ότι η σύμβαση πώλησης του Ελληνικού θα περιλαμβάνει πρόβλεψη παράλληλων έργων, όπως σύνδεση, μέσω σήραγγας Υμηττού, της έκτασης του Ελληνικού με το αεροδρόμιο των Σπάτων, μετατόπιση της παραλιακής λεωφόρου, νέα έργα αποχέτευσης και διευθέτησης ρεμάτων στην περιοχή, τα οποία επίσης μεθοδεύεται να φορτωθούν στο Δημόσιο με πόρους του «νέου ΕΣΠΑ» και να δοθούν προίκα στον επενδυτή.
6 Χαμένα αντισταθμιστικά οφέλη. Πέραν της πιθανής πρόβλεψης στη σύμβαση πώλησης, το Δημόσιο να συμμετέχει με 30% στα κέρδη από την εκμετάλλευση (διάρκειας 99 ετών), εφ' όσον αυτά υπερβαίνουν το 15%, φαίνεται ότι «ναυαγεί» ή περιορίζεται δραστικά, λόγω χαμηλού τιμήματος, η πρόβλεψη να δοθούν χρήματα από την πώληση του Ελληνικού για έργα και δραστηριότητες στους όμορους δήμους και εκτεταμένες αναπλάσεις σε πυκνοδομημένες και υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας. Δεν φαίνεται επίσης να προβλέπονται αντισταθμιστικά οφέλη γα τον αποκλεισμό του παραλιακού μετώπου και είναι προς διερεύνηση τι ωφελήματα θα έχουν οι δήμοι.
7 Περιβαλλοντική επιβάρυνση. Από τις συγκεντρώσεις χρήσεων ασύλληπτης δόμησης τουλάχιστον 2,5 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων στην έκταση του Ελληνικού αναμένεται τεράστια περιβαλλοντική επιβάρυνση (κυκλοφοριακό, νέφος κ.λπ.). Επιβαρυντικοί παράγοντες θα είναι επίσης για το θαλάσσιο μέτωπο οι πολλές αφίξεις σκαφών, ενώ στην κατασκευαστική περίοδο μόνον η αποξήλωση των τροχοδρόμων του παλιού αεροδρομίου συνεπάγεται μπάζα 700.000 κυβικών, που απομένει να ρυθμιστεί πού θα καταλήξουν.
Από πολλές και διαφορετικές πλευρές υπογραμμίζεται ότι ετοιμάζεται ένα πολύ μεγάλο οικονομικό και διαχειριστικό σκάνδαλο εις βάρος του δημόσιου συμφέροντος. Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι ετοιμάζεται νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα προβλέπει εκ των προτέρων τη μελλοντική ποινική προστασία όσων βάλουν την υπογραφή τους στην πώληση. Παράλληλα, επισημαίνεται ότι στο βωμό εξυπηρέτησης του χρέους, οργανωμένων συμφερόντων και βραχυπρόθεσμων πολιτικών σκοπιμοτήτων ενταφιάζεται όχι μόνον η δημιουργία μητροπολιτικού πάρκου υψηλού πρασίνου, σύμφωνα με τη μελέτη του ΕΜΠ, και η δυνατότητα μεγιστοποίησης των ωφελημάτων του Δημοσίου, μέσω τμηματικής αξιοποίησης της τεράστιας έκτασης σύμφωνα με το σχέδιο της «Ελληνικό Α.Ε.», αλλά και η μεγάλη ευκαιρία το Ελληνικό να αποτελέσει ευκαιρία αναπτυξιακής διεξόδου της Ελλάδας. Κύκλοι του καθηγητή του Χάρβαρντ, Σ. Πολλάλη, επισημαίνουν ότι «το Ελληνικό ήταν το έργο που θα μπορούσε να είχε κάνει τη διαφορά στην ελληνική οικονομία.
Το έργο όμως δεν είναι μόνο οικονομικό, έχει τη δυνατότητα να κάνει την Αθήνα, και κατά συνέπεια την Ελλάδα, ανταγωνιστική και να αλλάξει τη ζωή των Αθηναίων. Με αειφόρα ανάπτυξη, το Ελληνικό μπορεί να φέρει επενδυτικά κεφάλαια για υψηλόμισθες υπηρεσίες, βασισμένες στο εξαίρετο ανθρώπινο δυναμικό μας».
Μένει να δούμε, όπως εξηγούν επίσης, έπειτα από προσεκτική μελέτη, κατά πόσο οι προσφορές που θα κατατεθούν θα εξυπηρετούν το δημόσιο συμφέρον, αλλά και το δημόσιο χρέος. Από ένα διαγωνισμό, ο οποίος είναι αλήθεια ότι «σέρνεται» περισσότερο από δύο χρόνια. Παρά τις φιλόδοξες προβλέψεις της διοίκησης του Ταμείου Αποκρατικοποιήσεων «για ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον με τη συμμετοχή ισχυρών ομίλων», πριν από μερικούς μήνες, ήρθε η ψυχρολουσία για την κυβέρνηση με την αποχώρηση από τη διαδικασία της Quatar Investment Authority. Πρόκεται για το κρατικό Fund του Κατάρ με αποθεματικό της τάξης των 60 δισ. δολαρίων.
Παρ' ότι το Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων προβλέπει την ολοκλήρωση της διαγωνιστικής διαδικασίας μέσα στο α' τρίμηνο, ερώτημα παραμένει εάν δεσμευτικές προσφορές θα καταθέσουν και τα τρία ενδιαφερόμενα σχήματα που μπήκαν στην τελική ευθεία, δηλαδή οι εταιρείες Lamda Development (συμφερόντων Λάτση), η London & Regional Properties και η Elbit. Και αυτό διότι η ισραηλινών συμφερόντων Elbit αντιμετωπίζει προβλήματα ρευστότητας, ενώ η London & Regional Properties φέρεται να ενδιαφέρεται για την τμηματική αξιοποίηση της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων.
Οπότε ισχυρότερος διεκδικητής εμφανίζεται η Lamda Development, Μάλιστα, προς αυτή την κατεύθυνση έχουν ήδη δει το φως της δημοσιότητας σενάρια που θέλουν το διάσημο και πολυβραβευμένο αρχιτέκτονα Νόρμαν Φόστερ να αναλαμβάνει «το σχεδιασμό της νέας πόλης».

Δεν υπάρχουν σχόλια: