Κυριακή, 4 Νοεμβρίου 2012

Ενοικιάσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων στην Ελλάδα του σήμερα

Είχαμε αναφερθεί στο πρόσφατο παρελθόν για το κυβερνητικό σχέδιο περί αυτοτελούς φορολόγησης των ενοικίων (λεπτομέρειες εδώ), σε μια προσπάθεια εισροής εσόδων στα κρατικά ταμεία, ενώ ακόμα δεν έχει εγκαταλειφθεί το σχέδιο για φόρο ιδιοκατοίκησης (δείτε αναλυτικά εδώ). Αυτό βέβαια θα σημάνει (πέραν των άλλων) και μια μεγάλη φορολογική επιβάρυνση για όσους ιδιοκτήτες έχουν αυτή την περίοδο την... τύχη να μισθώνουν κάποιο ακίνητό τους, σε μια εποχή που η ύφεση στην κτηματαγορά έχει αφήσει τουλάχιστον 300.000 ακίνητα ξενοίκιαστα επί πολλούς μήνες. Από το 1 εκατ. των ιδιοκτητών που δηλώνουν εισοδήματα από μισθώματα, μόνο οι 700.000 έχουν εισοδήματα από ακίνητα - στη θεωρία πάντα, γιατί στην πράξη τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά: σύμφωνα με στοιχεία των ιδιοκτητών, το 1/3 των ενοικιαστών ακινήτων αυτή τη στιγμή καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο από έναν μήνα έως και έναν χρόνο. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλος αριθμός πολιτών αδυνατεί να πληρώσει ακόμη και το νοίκι του, αλλά βεβαίως υπάρχει κι ένα μικρότερο μέρος που εκμεταλλεύονται την κρίση και γίνονται «επαγγελματίες» μπαταχτσήδες.
Αν τα στοιχεία αυτά είναι αξιόπιστα, αυτό σημαίνει ότι από τα 700.000 ακίνητα που είναι ενοικιασμένα, σε περισσότερα από 200.000 οι ενοικιαστές καθυστερούν να πληρώσουν εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. 

Η εικόνα στον τομέα της ενοικίασης ακινήτων, είτε είναι κατοικίες είτε επαγγελματικοί χώροι, είναι δραματική και θα γίνει ακόμη χειρότερη με την αυτοτελή φορολόγηση. Κι αυτό γιατί υπάρχουν χιλιάδες ιδικτήτες ακινήτων που έχουν να εισπράξουν για μήνες τα ενοίκια, αναγκάζονται να τα δηλώσουν ως εισόδημα στη φορολογική δήλωση και θα φορολογηθούν γι' αυτά με το νέο φόρο από 10% έως 45%. Ετσι, τους τελευταίους μήνες κατά εκατοντάδες οι ιδιοκτήτες κάνουν αιτήσεις εκχώρησης των ενοικίων που δεν εισπράττουν στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων ή στις εφορίες. Ουσιαστικά «χαρίζουν» ενοικία προκειμένου να μη φορολογηθούν γι' αυτά.
Την τελευταία περίοδο το 25% των κατοικιών είναι κενές, το 35% των καταστημάτων και το 65% των γραφείων επιπρόσθετα δεν έχουν ενοικιαστή επί πολλούς μήνες.
Χαρακτηριστικό της δραματικής κατάστασης είναι ότι πριν από την κρίση τα ακίνητα που «έβγαιναν» στην αγορά ενοικιάζονταν σε χρόνο ρεκόρ.
 
Σήμερα για την ενοικίαση ενός ακινήτου μπορεί να περάσουν από 6 μήνες έως και 1,5 χρόνος, ειδικά για όσα έχουν επιφάνεια από 120 τ.μ. και πάνω. Οσο για τα επαγγελματικά ακίνητα κάθε είδους, ανάλογα με την περιοχή ο χρόνος κυμαίνεται από 8 μήνες έως και 2 χρόνια. Αλλά κι όταν υπάρξουν ενοικιαστές, κυρίως σε καταστήματα και γραφεία, οι καθυστερήσεις είναι μεγάλες και τινάζουν στον αέρα τα εισοδήματα των ιδιοκτητών. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, εκτιμάται ότι περισσότεροι από το 50% των Ελλήνων που ενοικιάζουν κάποιου είδους ακίνητο καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο από 2 έως και 6 μήνες. Στην Αθήνα οι καθυστερήσεις στην πλειονότητά τους ξεπερνούν τους 2 μήνες, ενώ στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με την Ενωση Ιδιοκτητών Ακινήτων της πόλης, 4 στους 5 ενοικιαστές καθυστερούν ακόμη και 5 μήνες να καταβάλλουν τα ενοίκια. Οπως αναφέρει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς, μέσα στους πρώτους μήνες του 2012, εξαιτίας της σφοδρής οικονομικής κρίσης, τα «φέσια» στα ενοίκια φαίνεται να έχουν αυξηθεί κατά 15%-20%. Το γεγονός αυτό αναμένεται να προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι όχι μόνο δεν εισπράττουν τα μισθώματα αλλά πληρώνουν υπέρμετρους φόρους και χαράτσια για απρόσοδη περιουσία. Αναμένεται, επίσης, να προκαλέσει νέο κύμα αιτήσεων για εκχώρηση στο Δημόσιο των ανείσπρακτων μισθωμάτων προκειμένου να μη φορολογηθούν την επόμενη χρονιά. Είναι χαρακτηριστικό, όπως αναφέρουν ειδικοί στα φορολογικά, ότι τους τελευταίους έξι μήνες οι εφορίες δέχονται έως και πέντε αιτήσεις εκχώρησης μη εισπραχθέντων ενοικίων κάθε μέρα.

Τα «φέσια» στην αγορά ακινήτων είναι δύσκολο να υπολογιστούν, αφού οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κάνουν υπομονή και διευκολύνουν τους μισθωτές ώστε να πληρώσουν σε βάθος χρόνου. Εκτιμώνται, όμως, ότι είναι πάνω από 1 δισ. ευρώ και ήδη έχουν αυξηθεί κατά τουλάχιστον 150-200 εκατ. ευρώ.
Ολα τα παραπάνω, σε συνδυασμό με τις εξαγγελίες για την αυτοτελή φορολόγηση από το πρώτο ευρώ, ουσιαστικά θα δημιουργήσουν μια νέα γενιά ληξιπρόθεσμων οφειλών, αφού δεν θα έχουν απομείνει πολλοί ιδιοκτήτες να δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια αλλά κι αυτοί δε θα μπορούν να πληρώσουν καθώς βαρύνονται ήδη με υψηλούς φόρους και χαράτσια. Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, από του χρόνου τα ενοίκια θα φορολογούνται με κλιμακωτή αυτόματη φορολόγηση και συντελεστή 10% έως 45% από το πρώτο ευρώ και χωρίς αφορολόγητο όριο. Ετσι, τα ενοίκια μέχρι 100.000 ευρώ ετησίως θα φορολογούνται με συντελεστές από 10% έως 30%, ενώ όσα είναι πάνω από 100.000 ευρώ θα φορολογούνται με 45%.

Οι αιτήσεις για εκχώρηση στο Δημόσιο των εισοδημάτων από ενοίκια που δεν εισπράττονται είναι η μόνη διαφυγή των ιδιοκτητών προκειμένου να μη φορολογηθούν. Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να πληρώσουν φόρους και για τους 12 μήνες που προβλέπει το μισθωτήριο συμβόλαιο, ασχέτως αν ο μισθωτής δεν έχει πληρώσει.
Ετσι, οι ιδιοκτήτες είτε θα δηλώσουν στη φορολογική δήλωση ότι εισέπραξαν τα ενοίκια και θα φορολογηθούν γι' αυτά, είτε θα κάνουν αίτηση διαγραφής «δωρίζοντας» στο Δημόσιο τα ανείσπρακτα ενοίκια. Από εκεί και έπειτα ο έφορος έχει την ευχέρεια να διεκδικήσει από τον ενοικιαστή τα σχετικά ποσά υπέρ του Δημοσίου, διαδικασία που ωστόσο δε γίνεται σχεδόν ποτέ. Ετσι, στις εφορίες υπάρχουν χιλιάδες αιτήσεις εκχώρησης ενοικίων που, όμως, σχεδόν ποτέ δεν αναζητούνται. 

Εν τω μεταξύ, χιλιάδες είναι πλέον και οι προσφυγές στα δικαστήρια όλης της χώρας από ενοικιαστές που ζητούν μείωση των μισθωμάτων, είτε για κατοικίες είτε για επαγγελματική στέγη, αλλά και από αιτήσεις ιδιοκτητών για εξώσεις κακοπληρωτών. Πάντως, οι ιδιοκτήτες αναφέρουν ότι οι αιτήσεις για έξωση γίνονται κυρίως για πολύ δύστροπους ιδιοκτήτες ή όταν πρέπει να πιέσουν περισσότερο τους ενοικιαστές. Ομως, αναφορικά με τη μείωση ενοικίων, το τελευταίο διάστημα οι αγωγές έχουν πενταπλασιαστεί και φτάνουν ακόμη και τις 2.000 υποθέσεις τον μήνα όταν πριν από ένα χρόνο δεν ξεπερνούσαν τις 500. Η δραματική κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων αποτυπώνεται πλέον και στον τομέα της ενοικίασης ακινήτων. Χιλιάδες πολίτες που μισθώνουν κάποιο κτίριο, είτε διαμέρισμα, είτε κατάστημα, γραφείο ή αποθήκη, αδυνατούν να πληρώνουν κάθε μήνα το ενοίκιο που είχε συμφωνηθεί σε εποχές που κανείς δεν μπορούσε να φανταστεί το μέγεθος της κρίσης. Ετσι, στην αρχή ξεκινούν τη διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη κι αν αυτή δεν ευοδωθεί τότε προσφεύγουν στα δικαστήρια προκειμένου να πετύχουν μείωση μισθώματος και με το νόμο λόγω απρόβλεπτων καταστάσεων. Σε ότι αφορά τη μείωση των ενοικίων, είτε λόγω της μεγάλης προσφοράς ακινήτων, είτε εξαιτίας της διαπραγμάτευσης ιδιοκτήτη - ενοικιαστή, είτε με δικαστικές αποφάσεις, καταγράφονται μειώσεις από 15% έως 50% για τις κατοικίες, από 10% έως 30% στα καταστήματα και από 20% έως 50% στα γραφεία.

Τα πράγματα θα ήταν βέβαια απλούστερα αν δεν υπήρχε και η προκαταβολή φόρου: με βάση λοιπόν τα όσα αναμένουμε να συμβούν το κράτος θα προεισπράττει ένα ποσό του φόρου για την επόμενη χρονιά, θεωρώντας ότι θα εισπραχθούν κάποια χρήματα από τα ενοίκια, πράγμα καθόλου σίγουρο με δεδομένες τις συνθήκες...

1 σχόλιο:

iakovos alha είπε...

Στο παρακάτω λινκ, εξηγώ γιατί είναι αντισυνταγματική η φορολόγηση των ακινήτων στην Ελλάδα

http://www.scribd.com/doc/177322868/%CE%A6%CE%9F%CE%A1%CE%9F%CE%9B%CE%9F%CE%93%CE%99%CE%91-%CE%91%CE%9A%CE%99%CE%9D%CE%97%CE%A4%CE%A9%CE%9D-2